陈真诚：八大因素证明土地调控还将加码

陈真诚：八大因素证明土地调控还将加码

文/陈真诚

（内容导读：八大因素证明，两会后，中央政府还将进一步深化土地调控，加大力度打击闲置土地、囤地炒地……本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

应该说，2010年中央经济工作会议之后全面展开的新一轮房地产调控，始于去年11月开始土地市场调控则。2009年11月12日，国土资源部发布关于印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》的通知。这一土地新政，对商品住宅用地的宗地出让面积上限给出了明确的限制规定：大城市20万平方米（约300亩），中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

“两会”期间,作为新一轮房地产调控的先行者、重点内容之一的土地市场调控依然在紧锣密鼓地进行，也是最积极行动者。

继“国四条”、“国十一条”、财政部和国土资源部等五部委2009年12月17日联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》等调控政策之后，3月10日，国土资源部发布落款为3月8日的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，包含19条内容，可称得上近年来最严厉、最全面、最细化、最具可操作性的调控政策，有评论称“刀刀见血”。这一招招严厉的土地调控新政，明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”,保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地……新政策，主要旨在落实“国十一条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行，对土地出让的各个环节制定了更加严格和细致的要求，掀起又一场土地调控风暴。

应该说，如果新政策得到严格执行，将使得开发商在拍地之后违约付出的代价更大，直接增加开发商拿地的违约成本，有利于从严整治闲置土地、囤地炒地等行为，从源头上打击投资投机、抑制地价房价上涨，促进房地产市场健康发展。同时，也要看到的是，新政策将加大资金实力雄厚或融资能力强的大型房地产开发企业的拿地等竞争优势，使得缺乏资金或融资渠道的中小型房地产开发企业在拿地上变得越来越困难，从而可能加速房地产开发行业大洗牌，导致部分、预计中小型房地产开发企业逐步退出市场。因此说，土地新政策，不但将掀起房地产市场调控的“二轮调控风暴”，还将可能导致房地产行业整合、房地产市场格局重置，因此，不能不引起行业的高度重视。

不过，尽管新土地政策已经很是严厉，但本文作者陈真诚认为，应该看到的是，地产调控尚在途中，未来还将“加码”。之所以这么说，其理由主要如下：

首先，新政策的调控对象主要针对“将来”，对“历史”问题的处置涉及不多。而事实上，公众关注土地市场问题，有两个方面，一方面是现在的土地市场依然高热、地价高位和未来将如何调控，另一方面是如何加大已经出台的政策，从严惩罚已经囤积、闲置的土地。应该说，现实中，依然有大规模的土地已经囤积、闲置，尤以2007年前后诞生的诸多“地王”为典型。应该说，如果严格执行已经出台的闲置一年征收闲置费、闲置满两年坚决无偿收回等土地政策，结合执行《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》这一新政策，那么，2007年前后诞生、迄今依然在囤积、闲置的诸多“地王”，绝大多数将“中标”无疑。对过去已经形成尤其2007年前后诞生的诸多“地王”的囤积、闲置土地，以及政府是否处罚、将如何处罚等，是公众高度关注的重点问题。

对于打击闲置土地、囤地炒地，“国四条”、“国十一条”及温家宝总理多次表态讲话中，多有明确阐述，在这次“两会”上，温家宝总理在作《政府工作报告》时又明确指出，完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。国土资源部最近也多次表示要从严处罚闲置土地、囤地炒地者。今年要针对房地产开发中闲地囤地炒地等各种违法违规用地行为开展专项整治，采取措施严厉打击闲置土地、囤地炒地行为。因此，本文作者陈真诚认为，可以预期，政府还将采取行动，处罚打击过去已经形成的囤积、闲置土地。

其次，春节前，针对房地产调控政策落实情况，由九部委联合组成的督察组，分赴各地展开中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次督察，并完成了督察情况的汇总上报工作。包含房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度、抑制投机性购房的效果等重点督察内容和地方政府落实“国十一条”内容态度、力度与程度的督察情况等内容的报告，在两会前呈送给了国务院。国务院以及相关部委，将根据督察情况决策未来将继续出台什么样的房地产调控政策。从时间上来看，春节后不久，两会便如期召开，两会期间国务院及相关职能部门一直在忙与“两会”相关的工作，因此，本文作者陈真诚认为，应该说，在两会后，国务院以及相关部委还将根据督察情况报告出台新的调控政策或采取新的调控措施。

第三，今年2月21日，国土资源部曝光了132起来自全国省级国土资源行政主管部门披露的未报即用违法用地典型案件，同时，由国土部和监察部组成的十余个联合调查组，分赴各地，对各地清理检查未报即用土地问题进行督察。应该说，这次调查的结果也没来得及处理。将来，国土资源部还可能根据这个调查情况继续采取调控措施。

第四，从3月5日开始至15日，包括国土资源部调控司司长、法规司司长、耕地司司长、执法局局长、土地利用司司长、勘察司司长、规划院院长、总督察办主任以及北京、上海等九位督察局局长在内的百名国土资源系统官员，分成了30个小组，奔赴了中国30个省区市进行实地调研。值得注意的是，这次调研的结束日期，正好是两会结束，这个时间耦合，耐人寻味。应该说，等待调研结果出来后，国土资源部还可能在两会后根据这次调研结果继续采取调控措施，甚至国务院也可能在两会后根据这次调研结果来强化房地产调控。

第五，3月9日传出消息称，国土资源部与国家发改委、工信部、住建部等16个部门有关负责人座谈，共商土地管理。清理盘活闲置土地，被确定为2010年重点任务之一。国土资源部联手其他15部门共计16个部门清理盘活闲置土地，当是空前的规模，因此，可以预期，将来肯定会进一步采取措施处罚闲置、囤积土地者，打击闲置、囤积土地行为。

第六，刚出台的新政策《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》明确指出，今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。4月份，中央工程建设领域突出问题专项治理领导小组将组织监察部、国土资源部等部门，对中央扩大内需促进经济增长政策落实和工程建设领域突出问题专项治理情况开展联合检查，同时，一并检查房地产开发中突出问题的清查情况。到时专项检查和联合检查完成后，国土资源部等还可能根据检查结果继续采取措施强化土地调控。

第七，另据了解，目前，国土资源部正在拟定一个关于加强房地产用地供应和监管的细则文件，对房地产企业非法取得土地、囤地、不按时开发等各种土地违法行为进行认定，作为证监会、银监会审核房企土地抵押贷款、土地资产融资的重要依据，专项整治房地产闲置土地。这个消息已经证监会证实，意味着还将在上市房企利用土地融资领域强化调控。

第八，国土资源部还将出台更细化的土地调控招数，包括加大土地市场的反腐力度，加大对地方政府存在的违法违规行为的查处力度。

以上八大因素证明，两会后，中央政府还将进一步深化土地调控，加大力度打击闲置土地、囤地炒地。

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