陈真诚：投资回报率是道坎

陈真诚：投资回报率是道坎

文/陈真诚

（栽：《新闻晚报》“东方地产·评论 ”http://newspaper.jfdaily.com/xwwb/html/2010-03/04/content_289023.htm）

[内容导读：房价随着投资炒房资金的流入而飙升，又随着投资炒房资金的流出而暴跌…]

　　谢国忠曾公开指出，美国纽约州的写字楼价格，现在只有上海浦东区写字楼价格的一半，而人均工资却是上海的七倍。

　　也许有人会说，自2007年底美国经济衰退以来，美国企业裁员减少了对写字楼的需求，商业房地产价格越来越低。因此，美国的写字楼价格下降，可能不能代表美国住宅的价格水平。

　　对于此，金岩石的撰文给出了回应式的答案：中国城市的房价比美国贵，这已经不是新闻了。

　　 金岩石撰文指出，美国的住宅绝大部分为自住，以独栋住宅为主。即使在美国2007年房价最高之时，全美中等独栋住宅的房价，也只是中等家庭年收入的4倍左右，现在下降到3倍以下。

　　和中国楼市相比，中美楼市最大的差异是占地的所有权，美国住宅同时拥有房子和占地。

另外一个很大的差别是住宅面积的计算，中国住宅的计价单位是建筑面积，别墅也不例外，车库和地下室都算面积。美国住宅的计价单位是“地毯面积”，类似于我们说的“套内面积”，独栋别墅的地下室和车库等附加的使用面积都不算在总价之内。

　　目前，以2200平方英尺的中等独栋住宅为比较基准来看 （按中国的算法相当于300多平方米），在统计比较的美国310座城市中，栋住宅的平均价格跌到36.3万多美元，折合人民币每栋约248万元，每平方米约1.2万元人民币。在曼哈顿，高档公寓的价格低于北京CBD的高档公寓，和上海陆家嘴地区的可比房价相差无几。

　　按照租金回报率计算，洛杉矶郊区30万-35万美元的独栋住宅，现在月租金在2000-2500美元区间，即10-12年的租金投资回报率。

　　中国70座城市的平均租金投资回报率约为30年，上海、杭州地区更高达40年以上。

　　房地产天然不是投资品，投资人却天然喜欢房地产，但是可以预期，房产价格总有一天会返璞归真，回归其主要作为消费品的本性。本文作者陈真诚认为，房价随着投资炒房资金的流入而飙升，又随着投资炒房资金的流出而暴跌。

　　从这个意义上说，我们或许可以把今日美国的楼市现状视为将来中国楼市泡沫破灭后的远景。

　　难怪我那在法国的朋友发出了“中国什么都比法国贵”的感慨！在她的感慨中，自然包括了房价。

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