陈真诚：结合两会分析房市调控政策

陈真诚：结合两会分析房市调控政策

文/陈真诚

（本文原系广东房地产协会《南方房地产》约稿，此处发布有部分增补等修改）

[内容导读：新一轮房地产调控比2007年更严厉，“两会”后政府还将加大房地产调控力度…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价依据。]

新一轮房地产调控比2007年更严厉

自2009年12月9日国务院常务会议决定恢复房地产交易营业税政策后，中央政府明显改变了对房地产市场的态度，并相继密集出台了包括金融、税收、土地等在内的一系列房地产调控政策。

2009年12月14日，国务院常务会议明确提出，要抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。2009年12月27日，温家宝总理接受新华社记者独家专访，提出调控房地产的四项措施，强调要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格；要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。

接着，2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，为2010年房地产市场，定下了基调，明确了调控的主要任务：遏制房价过快上涨，并从土地到信贷、地方政府责任等，详细列出了11条措施，被国人称为“国十一条”。值得注意的是，“国十一条”强调了明确指出：金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。这就是说，“国十一条”不但强调了加大差别化信贷政策执行力度，而且去掉了改善性住房这个内容，强化了打击投资投机购房的目的。此外，“国十一条”还首次提出了增加普通住宅用地供应，增加保障房和低价商品房的市场供应，并强调落实地方政府的执行责任。可以说，“国十一条”释放了政府全面、深化房地产调控的信号，对打击投资投机购房、开发商囤地炒地以及严格执行二套房贷政策等方面具有很强的针对性。

从已出台的调控政策来看，新一轮调控比2007年那一轮调控更为严厉：

首先，新一轮调控，具有明确的目的和针对性，凸显出中央政府全面调控房地产的信号。

其次，新一轮调控，不但几乎可能用到的政策这次都可能用到，而且采取了调控政策密集连发、出其不意的策略，并将着力于狠抓调控政策的落实工作，调控变得更加“聪明”。

再则，从二套房贷政策等来看，新一轮调控的一些调控政策，可看成2007年那一轮调控政策的延续。而从取消改善性住房、规定开发商拿地的首付款比例不得低于全部土地出让款的50%等政策，以及中央政府对房价上涨的态度从“抑制”升级为“遏制”、将“捂盘惜售、占地不用、哄抬房价”等定性为“违法犯罪的行为”等方面来看，比2007年那一轮调控要严厉得多，中央政府的态度要坚决得多。

可以看出，新一轮调控，不但释放了中央政府逆向全面调控房地产的信号，而且具有明确的目的和针对性，而且采取了调控政策密集连发、出其不意的策略，以化解市场预期行为对调控产生的对冲效应。

多个地方政府已出台政策落实中央政府调控政策

包括北京、广东、上海、江苏、湖南、安徽、云南、河北、海南、四川等在内的多个地方政府，已经积极响应中央政府的号召，积极采取措施，落实房地产调控。

在广东，2月底，出台了“粤四条”：增加普通商品住房和保障性住房的有效供应，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，贷和税收政策与国家保持一致抑制投资投机性购房需求，加强对房地产市场秩序的监督规范。广东将严格实行国家二套房贷政策。房地产开发企业取得预售许可后，应当在10日内一次性公开全部房源对外销售，并在公开销售24小时之前，按照“一套房一标价”的方式明码标价。去年“粤十五条”中相关港澳台居民购房优惠的政策，今年可能将终止。

于3月1日开始实施《广州市闲置土地处理办法(修订草案)》规定，经认定土地闲置满1年的，土地闲置费不再按月计收，而按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收，比此前按地价的0.8%~1.2%按月征收处罚力度高了近17倍。逾期不缴纳的，按日加收1%的滞纳金。

在北京，今年将落实好二手房营业税免征时限恢复到5年的规定，严格执行二套房贷款有关规定。完善商品房预售资金监管制度，加强房地产开发项目动态监管，严厉打击捂盘惜售、虚假销售、囤房囤地等违法违规行为。

1月21日，北京市委书记刘淇表示，2010年北京市将投1000亿元进行土地一级开发，其中50%要建成保障性住房。1月22日，北京收回了大龙地产于去年11月20日拍得的“地王”地块，打击囤地。1月25日，北京市政府工作报告中显示，要依法查处占地不用、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨势头。1月27日，北京财政局表示，政府不会过度依赖土地收入。2月5日，北京市住建委对违法违规的7家房地产企业和2家房地产经纪机构进行处罚。房企被罚的原因，是未按时开盘和未公示开盘时间、拟售均价等。

2月21日，北京市还率先发布了贯彻落实“国11条”的具体办法。北京市11个相关职能部门，联合发布了《关于贯彻国办发(2010)4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，联手推出一系列调控措施，从供应、信贷、市场、监管等多个方面，加强和改善房地产市场调控，遏制房价过快上涨的势头。新政策明确，2010年，各类政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新开工建设和收购各类政策性住房占全市住房新开工套数的50%以上。控制商品住房项目单宗土地出让面积，严格地价款首付比例及支付时限，依法追究未按土地出让合同约定期限支付地价款、开工、竣工房地产开发企业的违约责任，并限制其参与土地出让活动。对已供地未开工、已开工未入市的普通商品住房项目，加强监督管理和跟踪服务，促开工、促上市。从2010年1月1日起，对已经过期的购房优惠政策一律停止执行。对二套住房贷款，严格执行不低于40％的首付比例。个人销售普通住房营业税和个人住房转让营业税免征时限，由2年恢复到5年；未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，营业税按全额缴纳的，方可享受个人所得税按总额1％缴纳的优惠。严格执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》中对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住房。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当3日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源、散布虚假信息等扰乱市场秩序的违法违规行为；严厉查处违法违规用地和囤地、炒地行为。金融管理部门要进一步加强对金融机构房地产开发贷款业务的监督管理和窗口指导。这一条，首次透露出收紧房地产开发贷款的信号，意味着北京或在全国率先收紧开发商的银根。

2月26日晚，北京住房公积金管理中心发布通知：自2010年3月1日（含）起，借款申请人购买“二套住房”申请住房公积金贷款（含个人住房组合贷款），其贷款首付款比例不得低于40％。此前，北京公积金贷款对购买第二套住房的首付比例，按“购买90平方米以上住房首付最低三成；90平方米以下住房首付最低两成”执行。

在上海，政府已经明确，人均住房面积小于33.4平方米、再次购房，才算购买改善型住房。对购买改善型住房的，公积金贷款最高限额由80万元降低为60万元，对“投资投机性购房”将收紧公积金贷款。上海还将加大对虚拟交易、囤地捂盘、虚假广告等违法违规行为的查处和曝光力度。加强商品房预销售管理，严厉查处在商品房预售预订阶段，以各种形式炒作、哄抬房价的行为。保证全年住房新开工面积2000万平方米。

在南京，政府明确表示将通过多种途径严厉打击炒房行为。对商品房预售严格实行“实名制”认购，已办理预售商品房合同备案登记的住房，在尚未交付使用及领取房屋所有权证前不得转让。此外，南京国土部门还出台新规明确，市区单幅地块出让不得超过20公顷，超过20公顷的必须经南京市政府同意后才能批准。出让土地首期付款比例不得低于土地出让总价的50%，且要在土地拍卖后的一周内付清。2月3日，南京国土局发布公告称，招商地产旗下瑞嘉投资实业有限公司和九龙仓旗下实创投资有限公司于2007年12月6日竞得的栖霞区仙林湖以西、仙林大道以北B1、B2地块土地使用权，因两公司未按照规定在2008年2月18日前缴纳首期成交价款，决定于2009年12月15日取消两公司对该地块的竞得资格，并没收竞买保证金2.45亿港元。春节长假后，南京宣布将个人住房公积金贷款最高可贷额度由30万元下调至20万元，同时暂停发放二次以上个人住房公积金贷款。

在成都，市政府下发了《关于进一步加强土地利用管理工作的紧急通知》，要求对2008年、2009年所有批而未征、征而未供、供而未用土地进行全面清理统计，逐项登记，建立宗地数据库，分别提出处理意见。对已供土地，要按照合同约定对地价款收缴情况和宗地建设情况进行清理，加大地价款催收力度，督促尽快动工建设。土地闲置1年以上不满2年的，按土地出让价款的20%征收土地闲置费。土地闲置满2年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。此外，成都市规划管理局还下发了《关于对<成都市规划管理技术规定>中容积率、建筑面积等指标的补充解释》，首次规范住宅阳台进深，叫停“买房送面积”。该政策于2月25日实施，有效期为两年。

在山东，省政府办公厅发文明确规定土地闲置满1年不满2年的，由国土资源管理部门按出让或划拨土地价款20%的标准向土地受让人依法收取土地闲置费。

相信，将来还将有更多的地方政府，采取具体的措施，落实中央政府的调控政策。

房地产金融调控还将继续加强

事实上，从去年年底开始，多家银行已经在收紧房贷政策。对房贷优惠政策，普遍执行八至八五折利率优惠，首付门槛也有所提高。进入今年后，尽管央行多次重申将继续实施适度宽松的货币政策，但目前适度宽松的货币政策，正在变成实际的从紧。

在2010年央行工作会议上，央行表示，将在保持货币政策的连续性和稳定性、继续实施适度宽松的货币政策同时，有效管理通胀预期，严格执行有关房地产信贷政策。随之而来的是，2010年1月12日，中国人民银行决定，从2010年1月18日起，上调人民币存款准备金率0.5个百分点。这是自2008年6月以来，首次再行上调人民币存款准备金率，重启金融调控。2月12日，央行宣布，自2月25日起，再次上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。本文作者陈真诚认为，这些说明，房地产金融政策将是从紧的。

2010年1月26日，中国银监会召集各大商业银行高层举行2010年第一次金融形势通报会议，银监会主席刘明康要求，2010年中国银行业加强信贷管理，把握投放节奏，实现逐季均衡投放，严控不良贷款反弹。在银监会2010年第一次经济金融形势分析通报会上，银监会主席刘明康指出，要高度关注房地产市场变化，严格执行有关信贷政策，加强对房地产贷款业务的监督管理和窗口指导。实际上，商业银行已经按照监管层的“指导意见”，暂停了贷款的发放，一些银行甚至要追回部分已发放的贷款。

在严格贯彻1月10日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》精神上，中国银监会曾明确指出，将继续加强对房地产市场的监控，及时向银行机构发出风险提示，并指导银行优化信贷结构，通过资本充足率、贷款拨备比率、速动比例和首付比例等监管指标，防范贷款风险。要求商业银行全面收紧二套房贷政策，包括改善型住房在内的所有二套房均要执行首付四成的比例。一旦出现违规，行长将被问责。目前，商业银行已经全面收紧二套房贷政策。对二套房贷款，明确以家庭为单位认定，且不再区分是否改善型，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率按照风险定价。

2月4日，在组织辖内中外资银行开展个人住房按揭贷款压力测试后，上海银监局急发房地产信贷风险提示，要求辖内银行业金融机构密切关注房地产企业杠杆率，坚决控制投资投机性购房贷款，凡已利用贷款购买住房，又申请购买第二套（含）以上住房的家庭，首付最低四成，贷款利率严格按风险定价。在沪各银行业金融机构应增强风险意识，拒绝对投资投机行为的融资，加大差别化信贷执行力度。落实与借款人“面谈、面签”制度，坚决取消房贷业务返点。除个人房贷业务需加强规范外，上海银监局也已对房地产企业信贷风险提出监控提示，要求商业银行密切关注房地产企业尤其是高价圈地的开发商、脱离核心主业进入房地产的大型企业集团的杠杆率，加强对开发商、项目公司和母公司的并表风险管理，增强逆周期的风险预测力。严禁对项目资本金不足，“四证”不齐等不合规的房地产企业或项目发放贷款。对调查发现和经相关部门查实的存在囤地、捂房行为的开发企业，不得对其发放新增贷款，已有贷款要迅速采取保全措施。

鉴于房贷违约率正在上升，银监会再次重申，商业银行应坚决控制投资投机性购房贷款。在严格二套房贷政策的同时，要求商业银行大幅度上调第三套及以上住房的个人贷款利率和首付比例，以遏制房地产投机。银监会还要求商业银行加强对开发贷款的控制，停止对那些囤积土地或蓄意捂房惜售的开发商发放新贷款，并采取措施确保现有贷款得到偿还。对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放开发贷款。

春节前夕，银监会下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》明确指出，信托公司不得以信托资金发放用于土地收购及土地前期开发、整理的土地储备贷款，再次收紧房地产信托。同时，取消了2009年给予房地产信托的“特惠”政策，进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求,明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目，必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件。

2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》、《个人贷款管理暂行办法》。《个人贷款管理暂行办法》明确规定，贷款人不得发放无指定用途的个人贷款。个人在提出贷款申请时，应当有明确合法的贷款用途。同时，要求执行贷款面谈面签制度，借款人当面签订借款合同及其他相关文件，防止出现个人被不法分子冒名套取银行贷款，或借款人的信贷资金被他人冒领挪用。除特殊情形外，个人贷款资金应当采用贷款人受托支付方式向借款人交易对象支付，并要求贷款人应在贷款资金发放前审核借款人相关交易资料和凭证是否符合合同约定条件，在支付后做好有关细节的认定记录。

从2月初开始，中国银行已正式取消房贷利率7折优惠，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折。与此同时，中行已经全面停止了与中介的二手房合作。据悉，中国银行还要求信贷部门的管理人士从2月1日开始上调向房地产开发商发放的新贷款的利率，而且原则上利率水平不允许低于基准利率。

实际上，中国银行并不是首家调整房贷优惠的银行。国内房贷业务市场占有率最大的中国建设银行，在2009年11月底就出台了相当缜密的个人住房贷款利率执行要求，去年底就已经低调完成房贷利率政策上调。

据悉，已先后取消或调整个人首套房贷7折优惠的中国建设银行、中国银行这两家银行，在住房按揭贷款中占有率合计约40%。因此，这可能是房地产金融政策变化的一个信号：未来房贷利率可能有针对性地实行差别定价。

而且，自中国银行在业内率先宣布首套房利率取消7折优惠、上调至8.5折之后，又有其他商业银行做出类似的政策调整。光大银行的首套房贷贷款，也全部取消7折利率优惠，将首套房利率分成7.5折和8.5折两类。其他国有大型商业银行，也正酝酿对房贷优惠利率进行调整。

春节后，大部分商业银行已经开始收紧首套房贷款优惠，首套房七折利率贷款名存实亡。中信银行，二套房的利率执行110%的政策。中国工商银行2010年工作会议透出信号，今年将严控房地产贷款。有商业银行下发正式文件，提高了个人住房贷款的门槛，除取消7折优惠利率外，还将首套房的最低首付款比例从两成调高到了三成。目前，一些金融机构相继取消了首套房贷的优惠利率，一套房贷利率首付普遍上浮，七折优惠已普遍取消，三成首付越来越普遍，且审批困难。

除收紧房贷政策外，本文作者陈真诚认为，今年，还将继续上调存款准备金率，并肯定会加息，以打击通货膨胀预期，抑制资产泡沫可能继续膨胀。在1月份，1年期央票发行利率连续上行逾16个基点，就已经引发了不断升温的加息预期。春节后，央行还将努力延续净回笼货币。再则，央行行长周小川2月 9日在悉尼出席澳洲央行组织的讨论会间隙表示，目前中国的利率稳定，但通货膨胀已经显现。2月18日，美联储突然宣布提高贴现率25个基点，透露出美国退出宽松货币政策、加息的信号。3月2日，澳大利亚央行宣布加息25个基点，于2010年3月3日开始执行至此澳大利亚的基准利率至百分之4.0。这些，均加大了中国央行加息的可能性。招商局集团董事长兼招商银行董事长秦晓建议，央行应在上半年适度加息。摩根士丹利分析师预测，今年4月份中国将会调高利率0.75，到7-8月份时再调0.75。

此外，在“国十一条”中曾指出，要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。因此，未来，还可能提高房地产开发项目自有资本金比例，房地产开发企业从商业银行获得贷款的难度加大。而且，证监会也已经表示，将延缓房地产行业再融资方案审批，这意味着房地产开发企业也难以从资本市场融资。目前，证监会正联合国土资源部等,拟订上市公司募集资金管理新政，旨在确定更为明确、细致严格的审核标准，从而把好房企土地融资的“闸门”。

不过，在房地产金融政策领域，也有一个利好政策信息透露了出来。由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》目前正在征求意见，并将于近期开展试点。本文作者陈真诚认为，这意味着由央行牵头的银行间市场房地产信托投资基金(REITs)即将开闸。

从严执行土地政策打击闲地囤地

2009年11月12日，国土资源部发布关于印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》的通知。这一土地新政，对商品住宅用地的宗地出让面积给出了明确的上限：大城市20万平方米（约300亩），中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

2009年12月17日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署五部委联合下发了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》的文件。新政策首次明确规定，以后开发商拿地时，分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。此举意在打击开发商囤地炒地。

2009年12月23日，为加强对中国房地产市场的宏观调控，督促各地严格落实闲置土地清理处置政策，促进供应土地的及时开发利用，尽快形成住房的有效供给，改善住房的供求关系，国土资源部举行了挂牌督办房地产开发闲置土地处置新闻通气会，挂牌督办全国9省（区、市）的18宗房地产开发闲置土地。国土资源部表示，必须认真落实最严格的耕地保护制度和最严格的节约用地制度，严格土地供应和开发利用的监管，提高已供土地的开发和利用效率，防止形成闲置土地。对于已闲置满一年不满两年的，要按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费；土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用。

2010年1月28日，在全国国土资源工作会议上，针对当前的房地产热，国土资源部部长徐绍史特别强调，国土资源部门要加强房地产市场土地供应调控，促进房地产产业平稳健康发展。徐绍史表示，今年的工作重点之一是尽快编制2010年-2011年保障性住房的用地供应计划，确保保障性住房用地。调整供地结构，提高中低价位、中小造型、普通商品房建设用地的比例，严格限制低密度、大套型住宅的用地。加强土地供应开发管理，完善土地出让招拍挂制度，严格土地出让合同和划拨管理，在去年国土部挂牌督办9省18宗房地产开发闲置土地后，今年还要坚决打击囤地、炒地等违规行为。在1月31日的全国国土资源工作会议闭幕式讲话中，徐绍史还指出，今年国土资源部将要重点打好六场硬仗。其中，要重点清理“小产权房”和高尔夫球场。

2月8日，国土资源部召开2009年度土地卫星遥感图片执法检查工作部署电视电话会议透露，将在2月启动2009年度土地卫星遥感图片执法检查，其结果将首次适用三部委的《违反土地管理规定行为处分办法》（即15号令），土地管理混乱的地方政府负责人将可能受到严厉问责。徐绍史表示，2008年，供应给开发商的土地还有14.5万亩闲置，约占当年完成开发面积的四成。房地产开发当中的闲置用地、囤地炒地问题,也对土地执法监察提出了新的任务。从去年四季度开始,尤其是今年,根据国务院的部署,国土资源系统要严格监管房地产开发用地,对房地产企业炒地囤地进行专项整治，下决心狠查囤地炒地现象，确保房地产市场的稳定健康发展。

2月21日，国土资源部网站发布通知，曝光了132起来自全国省级国土资源行政主管部门披露的未报即用违法用地典型案件，涉及违法用地面积约1.15万亩，单宗案件最大违规占地468.8亩。

同时，由国土部和监察部组成的十余个联合调查组也于近日奔赴各地，对各地清理检查未报即用土地问题进行督察。

这是在近期短短不足1个月的时间里,国土资源部在三次不同的会议上提及开发商囤地炒地问题。按照最新的工作安排,国土部将在今年为此展开专项整治。

接着，2月25日，国土资源部召开“国土资源部2009年土地例行督察情况通气会”，通报2009年土地例行督察追缴土地出让金近40亿元等情况。国家土地副总督察甘藏春在会上表示，2010年，国家土地督察机构督察范围将进一步扩大，重要任务就是严密跟踪和分析城镇化新政策带来的用地情况变化，并适时调整土地政策。

另据了解，国土资源部还将出台更细化的土地调控招数。近期拟出台一个关于加强房地产用地供应和监管的文件，专项整治房地产闲置土地。目前，国土资源部正在拟定并可能出台相关细则文件，对房地产企业非法取得土地、囤地、不按时开发等各种土地违法行为进行认定，作为证监会、银监会审核房企土地抵押贷款、土地资产融资的重要依据。

在落实中央政府坚决打击囤地、炒地的土地政策上，各地政府也明显加大了力度。

2010年2月1日，北京市国土资源局发布公告，取消北京市大龙房地产开发有限公司顺义区后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地国有建设用地使用权出让竞得资格，同时对于大龙公司已经交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。去年11月20日，北京市大龙房地产开发有限公司以超出底价2.6倍的50.5亿元拍得该地块。该地块总价以及每平米近3万元的楼面地价，使该地块成为了北京的双料地王。此举说明，政府已经从源头开始收紧政策，抑制已经过热的土地炒作。

2010年2月6日，从北京市土地整理储备中心传出消息称，即将入市的大望京区域三地块的出让条件中，首次出现了“必须一次性付款”和“除住宅和公寓外原则上不许散售”的条款。

继北京收回大龙地产的顺义“地王”后，2010年2月3日晚，南京市国土局在其官方网站上公布了《关于取消N0.2007G82地块竞得资格的通知》。该通知显示，瑞嘉投资实业有限公司和实创投资有限公司（这两家公司分别是招商地产和九龙仓的子公司）于2007年12月6日竞得栖霞区仙林湖以西、仙林大道以北B1、B2地块土地使用权（N0.2007G82）。因两公司未按照该地块挂牌文件和《国有土地使用权公开出让成交确认书》规定，没有在2008年2月18日前缴纳首期成交价款，也没有与南京市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》。“经市政府批准，2009年12月15日取消两公司对该地块的竞得资格，并没收竞买保证金2.45亿元（港币）。”

在上海，规土局发布了《关于本市开展闲置土地登记的公告》指出，将对土地闲置按照闲置年限，按土地出让款的20%征收土地闲置费或收回土地使用权，并将2010年3月22日设定为闲置土地大限之日。

在山东，也将加大对闲置土地的处置力度。山东省财政厅、省国土资源厅等五部门已经联合发文，重申闲置满2年的土地将无偿收回，将在全省范围内开展土地清查活动。各地将于2010年7月底前将闲置土地处置情况自查报告上报省相关部门，省里将组织对各地闲置土地处置情况进行重点检查，一旦发现弄虚作假，省里将对闲置土地直接进行处置，收取的土地闲置费全部缴入省级国库。土地闲置满1年不满2年的，由国土资源管理部门按出让或划拨土地价款20%的标准向土地受让人依法收取土地闲置费。对虽按合同约定期限开发建设，但开发建设面积不足三分之一或已投资不足四分之一，且未经批准中止开发建设满１年的，将视同闲置土地依法处置。对闲置满２年、依法应当无偿收回的土地，坚决无偿收回，重新安排使用。

在广东，修订之后的《广州市闲置土地处理办法》将从2010年3月1日起正式实施。新政规定，经认定土地闲置满1年的，土地闲置费不再按月计收，而是统一规定按出让土地价款20%或划拨土地价款20%一次性征收，比此前按地价的0.8%-1.2%按月征收，处罚力度高了近17倍。还将考虑增值地价，土地增值的，要调整土地价款，签新的补充合同，缴纳差价。

事实上，从去年年中开始，广州市政府一直在大力打击囤地等非法、不规范的土地问题。此前，恒大地产于2008年1月8日以41亿元高价拍得的员村绢麻厂地块也被收回，并没收了1.3亿元保证金。广州富力地产、金地集团、中莱投资等几家公司未开发的地块，也全部被收回。

舆论认为，上述地区收回“地王”，只是土地市场整治风暴的开始，将来土地政策还将从严执行，加强对闲置土地的调查处理。

再则，新华社受权发布的2010年中央一号文件指出，有序开展农村土地整治，城乡建设用地增减挂钩要严格限定在试点范围内。周转指标纳入年度土地利用计划统一管理，农村宅基地和村庄整理后节约的土地仍属农民集体所有，确保城乡建设用地总规模不突破，确保复垦耕地质量，确保维护农民利益。这意味着市场普遍期待的“农地入市”政策被严格限制，禁止扩大。

不难看出，未来，中央政府可能还将继续强化、深化土地调控。

诸多因素或致房地产调控进一步深化

事实上，目前还存在诸多因素，或导致中央政府进一步深化房地产调控。

第一是，当前房价依然还在高位。国家发展改革委、国家统计局发布的调查结果显示，2009年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅比前一个月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5%，涨幅比前一个月扩大0.3个百分点。比较历史数据可知，12月份，是2009年房价涨幅最大的一个月份，也是约一年半以来的时间里房地产价格涨幅最大的一个月份。2010年1月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.5%，涨幅比2009年12月份扩大1.7个百分点；环比上涨1.3%，涨幅比去年12月份降低0.2个百分点。全国房价，已是连续第八个月较上年同期上涨，也是自去年3月以来连续11个月环比上涨。

第二是，最近，出现了海南房地产泡沫急剧膨胀这个案例。国务院1月4日发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》后，一些投资投机者在海南房地产市场暴炒国际旅游岛概念，海南房地产出现了房价一天一个价地疯涨、千亿资本进海南的非正常市场现象。据报道，进入海南投资房地产的资金，高达4000亿元，其中绝大部分资金用于圈地、买房。

尤其是，1月15日，海南官方宣布，在海南国际旅游岛建设总规正式获得国家审批前，暂停土地出让和审批新的土地开发项目。此消息一出，在海口、三亚及琼海等多个地市，房价更是见天跳涨，每平方米一天上涨3000元是普遍现象，几天翻一倍也不罕见。

在海口，房价在一个月内就上涨了4成以上，甚至还出现有翻倍上涨的现象。海景房的房价，短短20多天的时间内，就大涨了六、七成。在三亚，据统计，2010年1月，三亚商品房销售均价环比2009年12月上升了38.18%，较之三个月前也已经翻番。琼海、博鳌等海南省内城市的新房均价，相比2009年初，也涨了接近1倍。

而另一方面，多年来，海南的商品房，绝大多数是卖给岛外人。有数据显示，2009年，海南的商品住房，有70%以上被岛外投资者购买，其中三亚更是有85%的商品房被岛外投资者购买。今年1月，有些地区，90%以上的商品房被岛外投资者购买。这些岛外购房者中，大多数是投资投机者，即便有少部分是基于海南的气候而购买用于休闲度假，也少有真正前往居住多长时间的，基本上出于投资的目的。这样，使得海南房地产直面高空置率的隐忧。据悉，在海南全省，有些地区楼盘空置率达70%以上。在三亚，部分小区空置率达到80%左右，个别楼盘甚至超过90%。这种高空置率，远远超过了国际警戒线10%的水平。

可以说，海南的房地产泡沫越积越大，越来越象迪拜，可能导致国际旅游岛这个美好的梦想变成一些人炒作房地产的梦场，使得政府批准设立国际旅游岛初衷被严重背离。海南这个典型案例，可能成为中央政府观察市场心态和市场现状的窗口，分析市场问题或测试调控政策的典型样本，酝酿下一步调控手段的参考依据。可以说，中央政府正着力予以打击的投资投机、捂盘惜售、占地不用、囤地囤房、哄抬房价等“违法犯罪的行为”，在目前的海南得到了集中体现，可能促使政府继续出台新的调控政策。如今，海南房地产成交已经开始掉头向下，或是对政府未来深化调控的先期反应。

第三是，迄今来看，除了上调了二次存款准备金率外，决策层所多次强调的“差别利率”等金融调控手段，基本上还没用使出，为未来深化房地产金融调控留下了足够的空间，意味着在房地产金融调控方面还会采取新的措施。

第四是，自中央政府展开新一轮房地产调控后，广东、上海、北京、南京、山东、成都等地政府纷纷采取措施，积极跟进，按照中央政府的调控精神，力抓中央政策的落实执行工作，但依然有一些地方政府，在抓中央调控政策落实执行方面工作不力，甚至有采取措施变相化解中央调控政策的嫌疑。事实上，国务院新闻办公室于2010年1月13日举行有六部委相关领导参加的新闻发布会，向各界表达中央政府解决“执行”房地产调控政策问题的决心，落实各级地方政府的责任。

第五是，有媒体在“两会”召开前进行的“两会”调查的结果显示：85%网友呼吁加大房地产调控力度。

以上这些因素的存在，将使得中央政府进一步深化调控，尤其将加大力度狠抓政策的落实执行工作。事实上，在重点督察城市的名单确定之后，由九部委联合组成的督察组，春节前已经分赴各地，以最快的速度展开中国有史以来规模最大、覆盖最广的一次针对房地产调控政策落实情况的督察，在春节之前完成督察情况的汇总上报工作。最终，包含房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度、抑制投机性购房的效果等重点督察内容，地方政府落实“国十一条”内容态度、力度与程度的督察情况，形成了一个报告，呈送给了国务院。国务院以及相关部委，将根据督察情况，决策未来将继续出台什么样的房地产调控政策。

“两会”后还将加大房地产调控力度

2010年1月20日，财政部发布关于印发《投资性房地产评估指导意见（试行）》的通知，在评估要求、评估对象、评估方法和评估披露方面做了明确的规定，自7月1日起开始执行。由于在国务院办公厅2010年1月10日下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》即“国十一条”中，明确提出了要抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨，但在如何限定投资投机性范畴方面，尚无明确规定，还需要具体可执行的实施细则出台。因此，这个通知意味着此前国务院办公厅下发的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中的调控政策执行细则出台，也就意味着中央政府强化了政策的执行落实工作。

2010年1月19日上午，国务院总理温家宝主持召开国务院第四次全体会议，讨论即将提请十一届全国人大三次会议审议的《政府工作报告(征求意见稿)》。温家宝在会上发表讲话指出，要抓紧落实已经出台的各项政策，加快推进保障性安居工程，增加普通商品房供给，多渠道满足住房困难家庭居住需求；加强对市场需求的分类调控，抑制投机投资性购房；进一步规范房地产市场秩序。

在今年“两会”即将召开前的2010年2月27日下午，温家宝总理接受中国政府网、新华网联合专访，与网友在线交流。温家宝总理重申了房地产调控四项措施，称将采取经济和法律手段抑制投资性、投机性住房需求，增加保障房供给，鼓励购买自住和改善型用房，依法管理市场。温家宝总理表示，政府有责任管好房地产市场，有决心在本届政府任期内能把房地产这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位。

由此来看，中央政府控制房价上涨的意图越来越明确。2010年的“两会”后，可能还将继续出台新的房地产调控措施。基于目前的市场现实、调控效应及种种迹象来看，接下来，“两会”后，政府还将加大房地产调控力度。本文作者陈真诚认为，不但将强化已经出台的调控政策的落实执行工作，督促地方政府清理所出台的刺激或优惠政策，中央政府至少还将在金融、土地、税收、加强住房保障工作等领域继续出台政策或继续强化调控政策。

其他调控政策也将在“两会”后跟进出台

目前，今年“两会”正在如期召开。基于已经透露出的信号来看，关于高房价、深化房地产调控等话题，将是本次“两会”最热门、讨论最多的话题。据悉，有关信贷、财税、融资审批、土地等一系列后续调控措施，正在酝酿之中，很可能在“两会”陆续出台。

除前述的金融、土地等政策外，其他调控政策也将在“两会”后跟进出台。值得关注的是，财税新政也在酝酿之中。

首先，今年可能开征物业税，或释放开征物业税的明确消息等。

基于长远来看，作为房地产税制改革的重要组成部分，开征物业税，将是优化社会财富二次分配的标志之一，有利于实现社会效益和经济效益的最大化，而且客观上将是遏制房价上涨、打击投资购房投机炒房最有效的手段，是我国房地产市场走向成熟的标志之一，具有积极的社会、经济意义。也就是说，将成为房地产调控新工具的物业税，开征已成“必然”，只是迟早的事。

基于政府一直在推进财税体制改革及种种迹象来看，虽然从2003年开始一直没有实征，不过，综合诸多信息来看，物业税是肯定要开征的，不排除在2010年实际开征（或在部分城市就部分物业类别试点开征）物业税的可能。据悉，早前就有消息称，开征物业税可能增补纳入2010年“两会”的谈论议题，物业税开征将会是今年“两会”上讨论的重点。在已经提交的物业税开征具体方案中，对征税思路也已经基本达成共识。更有消息称，今年北京或将在深圳、北京等城市率先开征物业税，可能针对商业地产进行实征试点。

尤其是，近来，海南“国际旅游岛”概念就被人利用成了房地产暴炒，使其房地产泡沫已经到很严重的地步，其令人瞠目结舌的一天一价的房价上涨和极端不理性的投资投机等等，无疑将对房地产调控效果及市场心态、价格预期等会产生不小的影响，可能促使政府进一步深化调控，对其采取针对性调控措施。而最能抑制房地产投资投机、遏止房价非正常上涨、挤压房地产泡沫对有效的工具之一，除了连续大幅度加息外，就是开征对投资投机、恶意哄抬房价具有惩罚作用的物业税。因此，本文作者陈真诚认为，海南房地产泡沫，可能导致提前开征物业税。

除了有关专家呼吁物业税尽早出台外，今年房产税改革有望先期破冰，这将为从根本上遏制住部分城市的房价过快上涨铺平道路。

其次，2008年列入立法规划、已经形成讨论稿并已提交到了住建部的“住房保障法”可能择机出台，保障所有人的居住权利，满足城乡居民的基本住房需求。

就“保基本”而言，“住房保障法”主要保障基本住房，包括住房面积、基本配套设施、质量安全标准及地段等，以解决低收入者的基本住房需求。同时，政府还将加快落实放宽中小城镇落户的政策，推进中小城镇建设。

再则，一直广受诟病的商品房预售制度，很可能继续成为代表讨论、舆论关注的焦点话题之一。而且，此前，已经在广西南宁开始了取消商品房预售制度的试点。因此，取消或修正商品房预售制度，不排除在将来取得突破的可能

而且，中共中央最新印发经修订的《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则》，在新增部分条款中规定，各级党员领导干部禁止违反规定干预和插手市场经济活动，谋取私利。不准干预和插手建设工程项目承发包、土地使用权出让、政府采购、房地产开发与经营、矿产资源开发利用、中介机构服务等市场经济活动。本文作者陈真诚认为，可以预期，为确保调控效果，政府还可能推进实施公职人员的房地产等财产申报制度，加大反腐肃贪力度，“惩处”一些执行中央政府调控政策不力的“地方官”……

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